Speech (committee meeting)

{
    "time": "2023-06-06 17:20:00",
    "attribution": {
        "en": "Mr. Tim Richter (President and Chief Executive Officer, Canadian Alliance to End Homelessness)",
        "fr": "M. Tim Richter (pr\u00e9sident-directeur g\u00e9n\u00e9ral, Alliance canadienne pour mettre fin \u00e0 l\u2019itin\u00e9rance)"
    },
    "content": {
        "en": "<p data-HoCid=\"7868372\" data-originallang=\"en\"> Thank you very much.</p>\n<p data-HoCid=\"7868373\" data-originallang=\"en\">Good afternoon, everyone. Thanks for the opportunity to appear today.</p>\n<p data-HoCid=\"7868374\" data-originallang=\"en\">As you know, the term \u201cfinancialization\u201d is normally raised in the context of behaviour by some market actors who will purchase low-cost, older rental housing and increase the rent to generate more profit. Often they do this by evicting existing tenants. This contributes to a major problem in Canada's housing market. As you know, Canada is losing affordable rental housing at a really alarming rate.</p>\n<p data-HoCid=\"7868375\" data-originallang=\"en\">According to housing policy expert Steve Pomeroy, over 550,000 units of housing that rented below $750 a month were lost between 2011 and 2021. This means, obviously, that there are fewer and fewer options for low-income households.</p>\n<p data-HoCid=\"7868376\" data-originallang=\"en\">The issue of financialization alone isn't the problem. The bigger issue here is the erosion of affordability in the rental housing market. There are many experts who can give you a better analysis of the rental market and affordability issues that we face\u2014you've heard from some already\u2014but it strikes me that there are really three key factors.</p>\n<p data-HoCid=\"7868377\" data-originallang=\"en\">The first is a lack of rental supply. CMHC says that Canada needs to build 5.8 million homes of all types in the next nine years to restore affordability, but Canada has built only 570,000 rental units in the last 30 years. We also have a dire lack of deeply affordable social and community and supportive housing. These supply constraints and the increasing demand drive increased rent and decreased affordability.</p>\n<p data-HoCid=\"7868378\" data-originallang=\"en\">The second issue is the cost of new construction. It is three times more expensive to build new rental housing than it is to purchase and convert existing housing, and it's also way faster. There's a clear financial incentive to the market to purchase old housing. </p>\n<p data-HoCid=\"7868379\" data-originallang=\"en\">The third is a lack of provincial regulation and tenant protection. Without tenant protections, an investor can buy a cheap property and increase the rent to whatever the market will bear. In provinces where there's rent control, there's often a loophole where there's no control on vacant units, which creates a financial incentive to evict people to increase rent.</p>\n<p data-HoCid=\"7868380\" data-originallang=\"en\">If we only attack one element of the problem\u2014actions by some of those market actors who purchase low-cost, older rental units and raise rents to generate more profit\u2014we won't solve the affordability problem. Further, we might make it worse by pushing out desperately needed private investment. To restore affordability of rental housing, we need to create about 1.74 million units of purpose-built rental housing. Building this much rental housing would cost at least $610 billion. Unless governments are prepared to invest that much, we need private investment.</p>\n<p data-HoCid=\"7868381\" data-originallang=\"en\">It's critical that we stop the loss of low-cost rental housing and aggressively add supply of market-affordable and deeply affordable housing.</p>\n<p data-HoCid=\"7868382\" data-originallang=\"en\">I'd like to propose seven potential solutions.</p>\n<p data-HoCid=\"7868383\" data-originallang=\"en\">First is to make purchasing existing rental housing less economically attractive. One option to do that would be to tax the purchases of rental housing by private investors above a certain number of units to target large-scale purchases or to tax the profits from those purchases.</p>\n<p data-HoCid=\"7868384\" data-originallang=\"en\">The second solution, as Ray Sullivan mentioned earlier, is to create an acquisition fund to allow NGOs to purchase and renovate rental housing and protect low-cost rental. This has been done in British Columbia and, as soon as it was announced, apartment owners, REITs and others were coming out of the woodwork to sell some of their older buildings. It's a great way to preserve existing affordable housing.</p>\n<p data-HoCid=\"7868385\" data-originallang=\"en\">Third is creating economic incentives to build. You've heard some of those ideas, for example, accelerated capital cost allowance and low-income housing tax credits. Other finance and tax tools could be very effective.</p>\n<p data-HoCid=\"7868386\" data-originallang=\"en\">Fourth is to push the provinces to put in place tenant protections to prevent renoviction. This could potentially be achieved as part of infrastructure and housing investment negotiations.</p>\n<p data-HoCid=\"7868387\" data-originallang=\"en\">Fifth, I'd recommend revamping the national housing strategy to generate at least 350,000 units of deeply affordable rent-geared-to-income housing units, including 50,000 units of supportive housing.</p>\n<p data-HoCid=\"7868388\" data-originallang=\"en\">Sixth is to provide urgent rent relief to low-income households. Canada right now is under a wave of new homelessness on the same scale as Canada's largest natural disasters. People are being pushed out of their housing by huge increases in the cost of rent. We have proposed the creation of a homelessness prevention and housing benefit that could stop or at least significantly slow this deadly wave of new homelessness. We can protect low-income Canadians until new housing can be built. It will be far more expensive to solve homelessness after it happens than to prevent it in the first place.</p>\n<p data-HoCid=\"7868389\" data-originallang=\"en\"> Finally, we need to revamp the Canada housing benefit. Three-quarters of people in core housing need are there only temporarily, and they're all in housing. Housing benefits can be used to provide temporary affordability support and respond to sudden changes in housing need or affordability, leveraging existing private and near-market housing.</p>\n<p data-HoCid=\"7868390\" data-originallang=\"en\">Thank you all very much for the opportunity. I look forward to discussing this further.</p>",
        "fr": "<p data-HoCid=\"7868372\" data-originallang=\"en\">Merci beaucoup.</p>\n<p data-HoCid=\"7868373\" data-originallang=\"en\">Bonjour \u00e0 tous et merci de m'offrir l'occasion de compara\u00eetre devant vous.</p>\n<p data-HoCid=\"7868374\" data-originallang=\"en\">Comme vous le savez, le terme \u00ab financiarisation \u00bb est g\u00e9n\u00e9ralement utilis\u00e9 dans le contexte du comportement de certains acteurs du march\u00e9 du logement qui ach\u00e8tent de vieux logements locatifs \u00e0 faible co\u00fbt et en augmentent les loyers pour g\u00e9n\u00e9rer plus de profit. Souvent, ils le font en expulsant les locataires existants. Cette approche contribue \u00e0 un probl\u00e8me majeur du march\u00e9 canadien du logement. Comme vous le savez, le Canada perd des logements locatifs abordables \u00e0 un rythme alarmant.</p>\n<p data-HoCid=\"7868375\" data-originallang=\"en\">Selon Steve Pomeroy, un expert r\u00e9put\u00e9 en politique du logement, le Canada a perdu plus de 550 000 unit\u00e9s de moins de 750 $ par mois entre 2011 et 2021. \u00c9videmment, cela signifie qu'il y a de moins en moins d'options abordables pour les m\u00e9nages \u00e0 faible revenu.</p>\n<p data-HoCid=\"7868376\" data-originallang=\"en\">Ce ph\u00e9nom\u00e8ne \u00e0 lui seul n'est pas le probl\u00e8me. Le grand probl\u00e8me, c'est l'\u00e9rosion de l'abordabilit\u00e9 dans le march\u00e9 du logement locatif. Beaucoup d'experts vous donneront une meilleure analyse du march\u00e9 de la location et des probl\u00e8mes d'abordabilit\u00e9 auxquels nous sommes confront\u00e9s \u2014 vous avez d\u00e9j\u00e0 entendu quelques-uns d'entre eux \u2014, mais il me semble qu'il y a trois facteurs cl\u00e9s.</p>\n<p data-HoCid=\"7868377\" data-originallang=\"en\">Le premier est une faible offre de logements locatifs. La Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d'hypoth\u00e8ques et de logement affirme que le Canada doit construire 5,8 millions de maisons de tous types au cours des neuf prochaines ann\u00e9es pour r\u00e9tablir l'abordabilit\u00e9, mais au cours des 30 derni\u00e8res ann\u00e9es, le Canada n'a construit que 570 000 logements locatifs. Nous souffrons \u00e9galement d'un manque criant de logements sociaux, communautaires et supervis\u00e9s \u00e0 prix tr\u00e8s abordables. La faiblesse de l'offre et la demande croissante font augmenter les loyers et diminuer l'abordabilit\u00e9.</p>\n<p data-HoCid=\"7868378\" data-originallang=\"en\">Le deuxi\u00e8me facteur est le co\u00fbt d'une nouvelle construction. Il en co\u00fbte trois fois plus cher de construire de nouveaux logements locatifs que d'acheter des logements d\u00e9j\u00e0 construits, et c'est aussi beaucoup plus rapide. Cela cr\u00e9e une incitation financi\u00e8re \u00e9vidente \u00e0 l'achat de vieux logements.</p>\n<p data-HoCid=\"7868379\" data-originallang=\"en\">Le troisi\u00e8me facteur est le manque de r\u00e9glementation provinciale et de protection des locataires. Sans protection des locataires, un investisseur peut acheter une propri\u00e9t\u00e9 bon march\u00e9 et en augmenter le loyer d'un montant aussi \u00e9lev\u00e9 que ce que le march\u00e9 peut supporter. Dans les provinces o\u00f9 il existe un contr\u00f4le des loyers, il y a souvent un vide r\u00e9glementaire dans le cas des logements vacants, ce qui cr\u00e9e une incitation financi\u00e8re \u00e0 expulser les gens pour augmenter le loyer.</p>\n<p data-HoCid=\"7868380\" data-originallang=\"en\">Si nous nous attaquons \u00e0 un seul \u00e9l\u00e9ment du probl\u00e8me, comme l'achat de vieux logements locatifs \u00e0 bon march\u00e9 pour en augmenter les loyers et g\u00e9n\u00e9rer plus de profit, nous ne r\u00e9soudrons pas le probl\u00e8me de l'abordabilit\u00e9. En outre, nous pourrions en fait aggraver la situation en d\u00e9courageant les investissements priv\u00e9s dont nous avons d\u00e9sesp\u00e9r\u00e9ment besoin. Pour r\u00e9tablir l'abordabilit\u00e9 des logements locatifs, nous devons construire environ 1,74 million d'unit\u00e9s de logement express\u00e9ment pour la location. La construction de ces logements locatifs co\u00fbterait au moins 610 milliards de dollars. \u00c0 moins que les gouvernements ne soient pr\u00eats \u00e0 investir autant, nous avons besoin d'investissements priv\u00e9s</p>\n<p data-HoCid=\"7868381\" data-originallang=\"en\">Il est essentiel de mettre un terme \u00e0 la disparition de logements locatifs \u00e0 faible co\u00fbt et d'augmenter massivement l'offre de logements au prix du march\u00e9, abordables et tr\u00e8s abordables.</p>\n<p data-HoCid=\"7868382\" data-originallang=\"en\">Je voudrais proposer les sept solutions suivantes.</p>\n<p data-HoCid=\"7868383\" data-originallang=\"en\">La premi\u00e8re est de rendre l'achat de logements locatifs existants moins attrayant sur le plan \u00e9conomique. Une option consisterait \u00e0 taxer les achats de logements locatifs par des investisseurs priv\u00e9s au\u2011dessus d'un certain nombre d'unit\u00e9s, pour cibler les achats \u00e0 grande \u00e9chelle, ou \u00e0 taxer les b\u00e9n\u00e9fices de ces achats.</p>\n<p data-HoCid=\"7868384\" data-originallang=\"en\">La deuxi\u00e8me solution, comme Ray Sullivan l'a dit, est de cr\u00e9er un fonds d'acquisition pour permettre aux ONG d'acheter et de r\u00e9nover des logements locatifs et de prot\u00e9ger la location \u00e0 faible co\u00fbt. La Colombie-Britannique a annonc\u00e9 r\u00e9cemment un programme comme celui\u2011ci et d\u00e8s qu'il a \u00e9t\u00e9 annonc\u00e9, les propri\u00e9taires d'appartements et les fiducies de placement immobilier sont accourus et ont commenc\u00e9 \u00e0 vendre de vieux b\u00e2timents. C'est un excellent moyen de pr\u00e9server les logements abordables existants.</p>\n<p data-HoCid=\"7868385\" data-originallang=\"en\">La troisi\u00e8me consiste \u00e0 cr\u00e9er des incitatifs \u00e9conomiques pour construire. Vous avez entendu certaines de ces id\u00e9es, par exemple la d\u00e9duction pour amortissement acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 et les cr\u00e9dits d'imp\u00f4t logement \u00e0 faible revenu. D'autres outils financiers ou fiscaux pourraient \u00eatre tr\u00e8s efficaces.</p>\n<p data-HoCid=\"7868386\" data-originallang=\"en\">La quatri\u00e8me consiste \u00e0 inciter les provinces \u00e0 mettre en place des protections pour les locataires afin d'emp\u00eacher les r\u00e9novictions. Cela pourrait \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 dans le cadre des n\u00e9gociations sur l'investissement dans les infrastructures et le logement.</p>\n<p data-HoCid=\"7868387\" data-originallang=\"en\">La cinqui\u00e8me solution consiste \u00e0 r\u00e9viser la Strat\u00e9gie nationale sur le logement afin de g\u00e9n\u00e9rer au moins 350 000 logements \u00e0 loyer tr\u00e8s abordable et \u00e0 loyer fond\u00e9 sur le revenu, dont 50 000 logements supervis\u00e9s. </p>\n<p data-HoCid=\"7868388\" data-originallang=\"en\">La sixi\u00e8me consiste \u00e0 apporter une aide d'urgence au loyer des m\u00e9nages \u00e0 faible revenu. Le Canada subit une vague de nouveau sans-abrisme d'une ampleur comparable \u00e0 celle des plus grandes catastrophes naturelles qu'ait connues le pays, car les gens sont chass\u00e9s de leur logement par d'\u00e9normes augmentations de loyer. Nous avons propos\u00e9 la cr\u00e9ation d'une prestation pour la pr\u00e9vention du sans-abrisme qui pourrait arr\u00eater ou au moins ralentir consid\u00e9rablement la vague mortelle de nouveau sans-abrisme que nous vivons et prot\u00e9ger les Canadiens \u00e0 faible revenu jusqu'\u00e0 ce que de nouveaux logements puissent \u00eatre construits. Il sera beaucoup plus co\u00fbteux de r\u00e9soudre le probl\u00e8me de l'itin\u00e9rance apr\u00e8s qu'il se produira que de le pr\u00e9venir. </p>\n<p data-HoCid=\"7868389\" data-originallang=\"en\">Enfin, nous devons remanier l'Allocation canadienne pour le logement. Les trois quarts des personnes qui ont un besoin imp\u00e9rieux en mati\u00e8re de logement n'ont ce besoin que temporairement, et elles occupent toutes un logement. Les allocations de logement peuvent servir \u00e0 fournir un soutien temporaire et \u00e0 r\u00e9pondre aux changements soudains des besoins en mati\u00e8re de logement ou dans l'abordabilit\u00e9, en tirant parti des logements priv\u00e9s et des logements dont le loyer est inf\u00e9rieur \u00e0 celui du march\u00e9.</p>\n<p data-HoCid=\"7868390\" data-originallang=\"en\">Je vous remercie de m'avoir donn\u00e9 cette occasion. Je suis impatient d'en discuter plus \u00e0 fond avec vous. </p>"
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