Speech (committee meeting)

{
    "time": "2023-06-06 15:30:00",
    "attribution": {
        "en": "Mr. Ray Sullivan (Executive Director, Canadian Housing and Renewal Association)",
        "fr": "M. Ray Sullivan (directeur g\u00e9n\u00e9ral, Association canadienne d'habitation et de r\u00e9novation urbaine)"
    },
    "content": {
        "en": "<p data-HoCid=\"7868075\" data-originallang=\"en\"> Thank you very much, Chair Morrissey. Hello, <em>bonjour</em>, <em>kwe</em>, to everyone listening and attending.</p>\n<p data-HoCid=\"7868076\" data-originallang=\"en\">The Canadian Housing and Renewal Association is the national membership-based association representing non-profit and affordable housing. My name is Ray Sullivan. I'm the executive director. Our members are non-profit and co-op housing providers, advocacy organizations, rental associations and provincial and municipal governments. We're trying to provoke system-wide action toward the right to housing by all, and our members have the expertise to get that done.</p>\n<p data-HoCid=\"7868077\" data-originallang=\"en\"> I want to focus my comments on one important solution that will blunt the impacts of financialized rental markets, and that is supporting non-profits and co-operatives in purchasing existing rental properties, preserving affordable rents and protecting those homes. As I build to that, there are two key things that I want us to be very aware of.</p>\n<p data-HoCid=\"7868078\" data-originallang=\"en\">The first is that there is one single interconnected housing market. Whether it's new ownership, the resale market, high-end rentals, older affordable market rentals or for-profit rooming houses, they're all part of the same housing market. What happens to one link in that chain rattles all of the other links too. For low- and modest-income people, who are the most economically vulnerable, if that chain rattles enough, they find themselves without a home at all, or paying more than half of their income on rent every month and at risk of losing their home. </p>\n<p data-HoCid=\"7868079\" data-originallang=\"en\">The second thing I want us to be aware of is that there's a business model at play here that is causing significant harm. I want to break that down a little bit further.</p>\n<p data-HoCid=\"7868080\" data-originallang=\"en\">First, rental properties are value-based on their cash flow. This is different from purchasing your own home. Picture two identical small apartment buildings side by side. They're identical in every single way except that one of them has higher rents, probably because most of its tenants are new, and one of them has lower rents, probably because most of its tenants have been there for a long time. The property that has higher rents, which generates a higher net rental income, is worth more on the market than the one with lower rents, even though they're otherwise identical. </p>\n<p data-HoCid=\"7868081\" data-originallang=\"en\">It's not that complicated. If you're buying your rental property, you want to look for something with low rents\u2014rents below full market value\u2014because that gives you the greatest capacity to raise the rental income and thereby raise the value of your real estate asset. You can sell that asset for much more than you paid for it. It's simple enough.</p>\n<p data-HoCid=\"7868082\" data-originallang=\"en\">Now, markets adapt quickly. The rental real estate market knows that those properties with lower rents often mean longer-standing tenants. Those units can be flipped over and rental income can be increased. What happens is that the market values the property based on the potential rents, the inflated rents, rather than the actual rents. This is a cycle that inflates property values, and that impacts the whole housing market.</p>\n<p data-HoCid=\"7868083\" data-originallang=\"en\">What does this mean for the people living there? It means that if you've been living there for a long time, paying a more modest rent, you're a problem for that new property owner. You're getting in the way of the owner growing their asset value or generating the rental income to justify what they just paid for. When I think of this, I think of my grandmother, who rented the same apartment in Montreal with her sisters for about 40 years. Here we have, increasingly, a business model in rental housing that wants grandma out of there. This is the cycle that sees grandma's affordable rent as an obstacle.</p>\n<p data-HoCid=\"7868084\" data-originallang=\"en\">The things that we need more of, housing security and stability and affordable market rents, are put at risk by this business model. We see this clearly in any examination of the affordable housing crisis. There's a massive loss of homes that rent at levels that are affordable to moderate-income and low-income households. </p>\n<p data-HoCid=\"7868085\" data-originallang=\"en\">There's a spike in average rents, in fact, with year-over-year increases in available rents in the double digits right across the country, which are far outstripping the growth in incomes. This is leading to a much higher level of housing precarity and homelessness, and it's an obstacle to households entering the ownership market. It puts our immigration targets at risk. It harms our economy and our productivity. This is the cycle that is fuelled by financialization. </p>\n<p data-HoCid=\"7868086\" data-originallang=\"en\">How do we interrupt the cycle of financialization? Relative to other OECD countries, Canada has a very small supply of non-profit and co-op housing. Thirty years ago, community housing represented 6% or 7% of the overall housing supply. Today, it represents half of that, about 3% or 4%.</p>\n<p data-HoCid=\"7868087\" data-originallang=\"en\"> Of course, when we're talking about community housing, the objective and mission of these organizations is not to increase the market value of their assets. It's to provide secure affordable housing. The purpose is to make sure that grandma and her sisters have a stable affordable home for as long as they want it.</p>\n<p data-HoCid=\"7868088\" data-originallang=\"en\"> A good supply of community housing stabilizes the rental market and ensures a supply of rental housing that is affordable to people with low and middle incomes. Let's talk about moving rental housing properties from column A to column B\u2014from a business model where grandma's affordable rent is a problem to the one where grandma's affordable rent is the very purpose and objective of what we're trying to achieve.</p>\n<p data-HoCid=\"7868089\" data-originallang=\"en\">Supporting non-profits and co-operatives to purchase existing rental properties and preserve modest rents is definancialization at work. This isn't a new thing.</p>",
        "fr": "<p data-HoCid=\"7868075\" data-originallang=\"en\">Je vous remercie, monsieur le pr\u00e9sident. Hello, bonjour, <em>kwe</em>, \u00e0 tous celles et ceux qui \u00e9coutent et qui sont pr\u00e9sents. </p>\n<p data-HoCid=\"7868076\" data-originallang=\"en\">L'Association canadienne d'habitation et de r\u00e9novation urbaine est une association nationale constitu\u00e9e de membres et elle repr\u00e9sente le secteur du logement abordable et \u00e0 but non lucratif. Je m'appelle Ray Sullivan. Je suis le directeur g\u00e9n\u00e9ral de l'Association. Nos membres sont des fournisseurs de logements coop\u00e9ratifs et \u00e0 but non lucratif, des organismes qui interviennent sur le terrain en mati\u00e8re de logement, des associations de location, des gouvernements provinciaux et des administrations municipales. Nous essayons de provoquer de toutes parts des actions syst\u00e9miques en faveur du droit au logement, et nos membres ont les comp\u00e9tences n\u00e9cessaires pour cela. </p>\n<p data-HoCid=\"7868077\" data-originallang=\"en\">Je concentrerai mes observations sur une solution importante qui att\u00e9nuera les effets des march\u00e9s locatifs financiaris\u00e9s et qui soutient les organismes \u00e0 but non lucratif et les coop\u00e9ratives dans l'achat de propri\u00e9t\u00e9s locatives existantes, afin de pr\u00e9server les loyers abordables et de prot\u00e9ger ces logements. Avant d'en arriver l\u00e0, je tiens \u00e0 attirer l'attention sur deux \u00e9l\u00e9ments cl\u00e9s.</p>\n<p data-HoCid=\"7868078\" data-originallang=\"en\">Le premier est qu'il y a un seul march\u00e9 du logement interconnect\u00e9. Qu'il s'agisse des nouveaux propri\u00e9taires, du march\u00e9 de la revente, des locations haut de gamme, des locations abordables sur le march\u00e9 plus ancien ou des maisons de chambres \u00e0 but lucratif, tous font partie du m\u00eame march\u00e9 du logement. Ce qui arrive \u00e0 un maillon de la cha\u00eene secoue tous les autres aussi. Si cette cha\u00eene est assez secou\u00e9e, les personnes \u00e0 faible revenu et \u00e0 revenu modeste, qui sont les plus vuln\u00e9rables \u00e9conomiquement, se retrouvent sans logement du tout ou elles doivent payer plus de la moiti\u00e9 de leur revenu en loyer tous les mois et elles risquent de perdre leur logement.</p>\n<p data-HoCid=\"7868079\" data-originallang=\"en\">Le deuxi\u00e8me \u00e9l\u00e9ment sur lequel je veux attirer l'attention est un mod\u00e8le d'affaires qui cause des dommages consid\u00e9rables. Je donnerai un peu plus de d\u00e9tails. </p>\n<p data-HoCid=\"7868080\" data-originallang=\"en\">Premi\u00e8rement, la valeur des propri\u00e9t\u00e9s locatives repose sur les rentr\u00e9es de fonds qu'elles permettent. C'est diff\u00e9rent de l'achat de son propre logement. Prenez deux petits immeubles d'habitation identiques se trouvant c\u00f4te \u00e0 c\u00f4te. Ils sont identiques en tout, sauf que l'un d'eux a des loyers \u00e9lev\u00e9s, probablement parce que la majorit\u00e9 des locataires sont nouveaux, et l'autre a des loyers plus faibles, probablement parce que les locataires y vivent depuis longtemps. La propri\u00e9t\u00e9 qui a des loyers \u00e9lev\u00e9s, qui g\u00e9n\u00e8re un revenu locatif net sup\u00e9rieur, vaut plus sur le march\u00e9 que celle aux loyers plus faibles, quand bien m\u00eame les deux propri\u00e9t\u00e9s sont identiques par ailleurs. </p>\n<p data-HoCid=\"7868081\" data-originallang=\"en\">Ce n'est pas compliqu\u00e9. Si vous achetez une propri\u00e9t\u00e9 locative, vous devez chercher quelque chose avec de faibles loyers \u2014 des loyers inf\u00e9rieurs au prix du march\u00e9 \u2014 parce que cela vous donne la plus grande capacit\u00e9 d'augmenter le revenu locatif et, donc, la valeur de votre bien immobilier. Vous pouvez vendre ce bien pour beaucoup plus que vous ne l'avez pay\u00e9. C'est tr\u00e8s simple.</p>\n<p data-HoCid=\"7868082\" data-originallang=\"en\">Cependant, les march\u00e9s s'adaptent tr\u00e8s vite. Le march\u00e9 immobilier locatif sait que les propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 loyers plus faibles sont souvent synonymes de locataires de longue date. Ces unit\u00e9s peuvent \u00eatre rachet\u00e9es puis r\u00e9nov\u00e9es de mani\u00e8re \u00e0 augmenter le revenu locatif. En fait, ce sont les loyers potentiels, les loyers gonfl\u00e9s, et pas les loyers r\u00e9els, qui dictent le prix du march\u00e9. C'est un cycle qui gonfle la valeur des propri\u00e9t\u00e9s, avec des r\u00e9percussions sur tout le march\u00e9 du logement.</p>\n<p data-HoCid=\"7868083\" data-originallang=\"en\">Qu'est\u2011ce que cela veut dire pour les personnes qui y vivent? Cela veut dire que si elles y vivent depuis longtemps, qu'elles paient un loyer plus mod\u00e9r\u00e9, elles repr\u00e9sentent un probl\u00e8me pour le nouveau propri\u00e9taire. Elles l'emp\u00eachent d'augmenter la valeur de son bien ou de g\u00e9n\u00e9rer un revenu locatif qui justifie le prix qu'il vient de payer pour ce bien. Quand j'y pense, je pense \u00e0 ma grand-m\u00e8re qui a lou\u00e9 le m\u00eame appartement \u00e0 Montr\u00e9al avec ses s\u0153urs pendant une quarantaine d'ann\u00e9es. Or, nous avons l\u00e0 un mod\u00e8le d'affaires qui veut chasser grand-m\u00e8re de son appartement. Voil\u00e0 le cycle qui consid\u00e8re que le loyer abordable de grand-m\u00e8re constitue un obstacle.</p>\n<p data-HoCid=\"7868084\" data-originallang=\"en\">Ce mod\u00e8le d'affaires met en danger ce dont nous avons le plus besoin, c'est\u2011\u00e0\u2011dire la s\u00e9curit\u00e9 et la stabilit\u00e9 du logement et des loyers abordables sur le march\u00e9. Nous le voyons clairement dans tout examen de la crise du logement abordable. Il y a une perte massive de logements \u00e0 loyer abordable pour les m\u00e9nages \u00e0 revenu faible ou modeste. </p>\n<p data-HoCid=\"7868085\" data-originallang=\"en\">Il y a une hausse des loyers moyens. En fait, le loyer de logements disponibles augmente de plus de 10 % dans tout le pays, ce qui est nettement sup\u00e9rieur \u00e0 la progression des revenus. Il en r\u00e9sulte une forte augmentation de la pr\u00e9carit\u00e9 du logement et du sans-abrisme, et c'est pour les m\u00e9nages un obstacle \u00e0 l'accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9. Cette situation met en p\u00e9ril nos objectifs en mati\u00e8re d'immigration. Elle nuit \u00e0 notre \u00e9conomie et \u00e0 notre productivit\u00e9. Or, c'est la financiarisation qui alimente ce cycle. </p>\n<p data-HoCid=\"7868086\" data-originallang=\"en\">Comment faire pour interrompre le cycle de la financiarisation? En comparaison d'autres pays de l'OCDE, le Canada a une tr\u00e8s petite offre de logements coop\u00e9ratifs et \u00e0 but non lucratif. Il y a 30 ans, le logement communautaire repr\u00e9sentait 6 % ou 7 % de l'offre totale de logements. Aujourd'hui, il n'en repr\u00e9sente plus de 3 % ou 4 % environ.</p>\n<p data-HoCid=\"7868087\" data-originallang=\"en\">\u00c9videmment, quand nous parlons de logements communautaires, les organismes concern\u00e9s n'ont pas pour objectif et pour mission d'augmenter la valeur marchande de leurs actifs, mais de fournir des logements s\u00fbrs et abordables. Le but est que grand-m\u00e8re et ses s\u0153urs aient un logement stable abordable pendant aussi longtemps qu'elles le souhaitent, </p>\n<p data-HoCid=\"7868088\" data-originallang=\"en\">Une bonne offre de logements communautaires stabilise le march\u00e9 locatif et garantit une offre de logements locatifs abordables pour des personnes \u00e0 revenu faible et moyen. Parlons de faire passer les propri\u00e9t\u00e9s locatives de la colonne A \u00e0 la colonne B \u2014 d'un mod\u00e8le d'affaires o\u00f9 le loyer abordable de grand-m\u00e8re est un probl\u00e8me \u00e0 un mod\u00e8le o\u00f9 il est l'objectif m\u00eame de ce que nous essayons de faire.</p>\n<p data-HoCid=\"7868089\" data-originallang=\"en\">Soutenir les organismes \u00e0 but non lucratif et les coop\u00e9ratives dans l'achat de propri\u00e9t\u00e9s locatives existantes afin de pr\u00e9server les loyers mod\u00e9r\u00e9s, c'est la d\u00e9financiarisation \u00e0 l'oeuvre. Ce n'est pas nouveau.</p>"
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